Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen für Eigentümer – Ratgeber für Immobilienbesitzer

Als Immobilienbesitzer kann es Situationen geben, in denen Du zusätzliches Kapital benötigst – etwa für eine Renovierung, eine Umschuldung oder ein anderes Projekt. Klassische Immobiliendarlehen stoßen jedoch an Grenzen, besonders wenn Deine Immobilie bereits beliehen ist oder Du kein weiteres Eigenkapital einbringen kannst. Hier kommt das Nachrangdarlehen ins Spiel.

Ein Nachrangdarlehen, auch bekannt als Eigentümerdarlehen, ist ein spezielles Darlehen, das im Grundbuch nachrangig abgesichert wird. Das bedeutet, der Kreditgeber wird im Falle einer Verwertung Deiner Immobilie erst nach anderen Gläubigern ausbezahlt. Diese besondere Rangfolge macht Nachrangdarlehen riskanter für den Geldgeber – und daher oft teurer für Dich als Kreditnehmer. Dennoch kann ein Nachrangdarlehen eine sinnvolle Finanzierungslösung sein, wenn die üblichen Kredite nicht ausreichen oder nicht infrage kommen. In diesem Ratgeber erfährst Du, was ein Nachrangdarlehen genau ist, wann es sich lohnen kann und worauf Du achten solltest. Ziel ist es, Dir einen verständlichen Überblick zu geben, damit Du einschätzen kannst, ob diese Finanzierungsform für Dein Vorhaben geeignet ist.

Nach diesem Ratgeber weißt Du genau, wie Nachrangdarlehen funktionieren, welche Vor- und Nachteile sie haben und wie Du bei Bedarf ein solches Darlehen beantragen kannst – ganz ohne Fachchinesisch. Los geht’s!

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Was ist ein Nachrangdarlehen?

Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, bei dem die Sicherheit (meist eine Grundschuld auf Deine Immobilie) nicht an erster Stelle im Grundbuch steht, sondern nach bereits eingetragenen Krediten. Praktisch bedeutet das: Sollte Deine Immobilie zwangsversteigert werden, wird erst der erstrangige Kredit vollständig bedient, und erst danach erhält der Nachrangdarlehensgeber sein Geld – falls dann noch etwas übrig ist. Der Nachrang wird vertraglich durch eine sogenannte Nachrangabrede festgelegt, die den Gläubiger im Insolvenzfall hinten anstellt.

Abgrenzung zu normalen Immobilienkrediten: Ein normales Hypothekendarlehen (z. B. zur Immobilienfinanzierung) wird in der Regel erstrangig im Grundbuch gesichert. Das Nachrangdarlehen hingegen steht an zweiter oder dritter Rangstelle. Diese Rangfolge beeinflusst das Risiko und damit die Konditionen: Aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos sind die Zinsen für Nachrangdarlehen meistens höher als für erstrangige Kredite. Einfach gesagt, die Bank oder der Geldgeber lässt sich das höhere Risiko mit Zinsaufschlägen bezahlen. Ein Unterschied im Ablauf oder der Rückzahlung besteht dagegen oft nicht – Nachrangdarlehen funktionieren häufig wie ein gewöhnlicher Ratenkredit oder Baukredit, nur eben mit spezieller Rangvereinbarung im Grundbuch.

Die Rolle der Rangfolge im Grundbuch: Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Darlehen besichert. Wenn Du Deine Raten nicht mehr zahlen kannst, dürfen die Gläubiger eine Zwangsversteigerung Deiner Immobilie veranlassen. Die Rangfolge entscheidet dann über die Reihenfolge der Auszahlungen: Zuerst bekommt der Gläubiger im 1. Rang sein Geld, dann der im 2. Rang usw. Im schlimmsten Fall geht der Nachrang-Gläubiger leer aus, wenn der Versteigerungserlös nicht hoch genug ist. Genau dieses Szenario macht Nachrangdarlehen riskanter – und erklärt, warum viele Banken hier strenger prüfen oder höhere Zinsen verlangen.

Trotz dieser Risiken gibt es auch Sonderfälle, in denen Nachrangdarlehen zu überraschend guten Konditionen vergeben werden. So bieten z. B. Förderbanken wie die KfW oder auch Bausparkassen Nachrangdarlehen an, die manchmal sogar günstiger sind als normale Bankkredite. Diese Ausnahmen sind möglich, weil solche Darlehen durch staatliche Förderung oder vorher angespartes Guthaben (Bausparen) begünstigt sind. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Begriff Nachrangdarlehen aber vor allem für die Darlehen verwendet, die mit höheren Zinsen einhergehen und dem klassischen Immobilienkredit nachgeordnet sind.

Warum lohnt sich ein Nachrangdarlehen?

Angesichts der höheren Zinsen fragst Du Dich vielleicht, warum man überhaupt ein Nachrangdarlehen in Betracht ziehen sollte. Tatsächlich gibt es einige Anwendungsfälle, in denen sich ein Nachrangdarlehen lohnen oder sogar die einzige Lösung sein kann:

• Modernisierung und Umbau: Wenn Du Dein Haus renovieren, ausbauen oder sanieren möchtest, kann ein Nachrangdarlehen die Finanzierungslücke schließen. Oft sind die ersten Hypotheken bereits aufgenommen, aber es fehlt zusätzliches Geld für z. B. einen Anbau, einen neuen Dachausbau oder energiesparende Sanierungen. Ein Nachrangdarlehen kann hier einspringen, damit Du Dein Modernisierungsvorhaben umsetzen kannst. Vorteil: Deine Immobilie gewinnt durch die Maßnahme an Wert, was dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheit gibt.
• Umschuldung und Ablösung teurer Kredite: Hast Du noch teure Konsumkredite oder einen Autokredit laufen, den Du gern ablösen möchtest? Ein Nachrangdarlehen, besichert durch Deine Immobilie, kann genutzt werden, um solche bestehenden Kredite umzuschulden. Da Immobilienkredite (selbst nachrangige) meist günstigere Zinsen haben als unbesicherte Ratenkredite, kannst Du damit Zinskosten sparen. Wichtig ist aber zu prüfen, ob die Gesamtrechnung trotz der Nachrang-Zinsen aufgeht.
• Fehlendes Eigenkapital bei Bau oder Kauf: Banken finanzieren eine Immobilie typischerweise nicht zu 100 %. Du musst einen Teil des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Wenn dieses Eigenkapital knapp ist, kann ein Nachrangdarlehen helfen, die Lücke zu füllen und quasi Eigenkapital zu simulieren. Beispielsweise finanzieren viele Banken nur bis 80 % des Immobilienwertes erstrangig; die restlichen 20 % könntest Du über ein Nachrangdarlehen stemmen, um den Kauf zu ermöglichen. Diese Strategie hat allerdings ihren Preis – Nachrangdarlehen sind deutlich höher verzinst, daher sollte man sie möglichst schnell zurückführen.
• Kapitalbedarf für andere Projekte: Vielleicht benötigst Du Geld für ein ganz anderes Vorhaben – z. B. den Start einer selbstständigen Tätigkeit, eine größere Investition oder um ein Erbe auszuzahlen. Wenn Du bereits Immobilieneigentum hast, bietet es sich an, dieses als Sicherheit zu nutzen, anstatt einen teuren, komplett unbesicherten Kredit aufzunehmen. Ein Nachrangdarlehen kann z. B. verwendet werden, um Erbansprüche auszuzahlen (wenn Du etwa Geschwister auszahlen musst, um ein geerbtes Haus allein zu übernehmen). Auch für kurzfristige Liquiditätsengpässe von Selbstständigen kann ein Nachrangdarlehen eine Lösung sein, da es in der Bilanz wie wirtschaftliches Eigenkapital wirken und so das Rating verbessern kann (ein Aspekt, der vor allem im Unternehmenskontext wichtig ist).

Zusammengefasst lohnt sich ein Nachrangdarlehen immer dann, wenn ein normales Darlehen nicht verfügbar oder zweckmäßig ist, Du aber über Immobilieneigentum verfügst. Es verschafft Dir finanziellen Spielraum, den Du anders nicht hättest. Dennoch solltest Du es nur einsetzen, wenn Du einen klaren Nutzen davon hast – z. B. Kostenersparnis bei einer Umschuldung oder Wertsteigerung der Immobilie durch Modernisierung – und wenn die Mehrkosten durch höhere Zinsen in Kauf genommen werden können.

Beispiel: Deine Immobilie hat einen aktuellen Marktwert von 350.000 €. Die erste Baufinanzierung läuft noch mit einer Restschuld von 180.000 € (erstrangig eingetragen waren ursprünglich 250.000 €). Du benötigst 50.000 € für einen altersgerechten Umbau. Eine Bank könnte Dir diese 50.000 € als Nachrangdarlehen gewähren – die Grundschuld wird an zweiter Stelle bis zur Höhe von z. B. 230.000 € eingetragen. Durch den Umbau steigt der Wert des Hauses um vielleicht 30.000 €. In diesem Fall hilft Dir das Nachrangdarlehen, den Umbau zu finanzieren, den Du sonst vielleicht verschieben müsstest. Ohne Nachrangdarlehen hättest Du eventuell keinen Zugang zu dieser Finanzierung, weil Dein erster Kreditgeber allein nicht mehr Geld herauslegt und ein normaler Ratenkredit in dieser Höhe sehr teuer wäre.

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Anbieterarten & Varianten für Nachrangdarlehen

Wer bietet Nachrangdarlehen an? Die Anbieter lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen:

• Banken und Bausparkassen: Klassische Banken vergeben Nachrangdarlehen meist im Rahmen von Baufinanzierungen. Das kann Deine Hausbank sein, die Dir neben dem Erstdarlehen ein zweites Darlehen gibt, oder eine andere Bank, die sich bereit erklärt, im Grundbuch an zweiter Stelle zu stehen. Auch Bausparkassen bieten Nachrangdarlehen an – z. B. wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, kann das daraus entstehende Bauspardarlehen nachrangig eingetragen werden. Förderbanken wie die KfW fallen ebenfalls in diese Kategorie: Viele KfW-Förderkredite (etwa für energieeffizientes Sanieren) werden nachrangig hinter der Bankfinanzierung eingetragen. Diese institutionellen Anbieter haben oft den Vorteil vergleichsweise guter Konditionen, verlangen aber in der Regel auch eine einwandfreie Bonität.
• Private Kapitalgeber und alternative Finanzierer: Neben Banken kommen auch private Geldgeber in Betracht. Das können z. B. Gesellschafter oder Investoren sein (im Unternehmensbereich), oder im privaten Bereich z. B. ein Verkäufer, der seinem Immobilienkäufer einen Kredit gewährt (Verkäuferdarlehen). Auch Familie oder Freunde könnten theoretisch ein Nachrangdarlehen geben, indem sie Dir Geld leihen und dafür eine nachrangige Grundschuld auf Deine Immobilie eintragen lassen – das kann sinnvoll sein, um alle Beteiligten abzusichern. Darüber hinaus hat sich in den letzten Jahren im Bereich Crowdfunding/Crowdinvesting einiges getan: Hierbei investieren viele private Anleger in ein Projekt und erhalten im Gegenzug Nachrangdarlehen. Solche Plattformen nutzen Nachrangdarlehen z. B. zur Finanzierung von Immobilienprojekten oder Start-ups. Für Dich als Immobilienbesitzer kommen Crowdfunding-Kredite weniger infrage, außer Du bist selbst Projektentwickler – dennoch ist es gut zu wissen, dass diese Variante existiert.
• Partiarische Nachrangdarlehen: Eine besondere Form ist das partiarische Darlehen. Partiarisch bedeutet, dass der Kreditgeber am Gewinn oder Erfolg beteiligt wird, statt (oder zusätzlich zu) einem festen Zins. Diese Darlehen sind quasi eine Mischung aus Darlehen und Beteiligung. Sie finden vor allem in der Unternehmensfinanzierung und im Crowdinvesting Anwendung. Zum Beispiel: Anleger geben einem Unternehmen Geld als partiarisches Nachrangdarlehen und erhalten dafür eine Gewinnbeteiligung oder einen Anteil am Verkaufserlös, anstatt monatlicher Zinszahlungen. Für private Immobilienbesitzer spielt diese Variante kaum eine Rolle – Du wirst eher selten einen Kreditgeber finden, der gegen Gewinnbeteiligung Dein Haus renoviert. Partiarische Darlehen werden hier der Vollständigkeit halber erwähnt, vor allem weil man den Begriff manchmal liest. Mehr Details zu den Besonderheiten dieser Variante findest Du weiter unten in Abschnitt 9.

Wichtig: Egal welcher Anbieter – ein Nachrangdarlehen ist immer ein Vertrauensvorschuss des Kreditgebers. Durch die Nachrangigkeit hat er im Ernstfall weniger Sicherheit. Daher prüfen alle Geldgeber (ob Bank oder privat) sehr genau Deine Bonität, den Wert der Immobilie und die Plausibilität Deines Vorhabens, bevor sie sich auf ein Nachrangdarlehen einlassen.

Alternativen zum nachrangigen Darlehen

Bevor Du ein Nachrangdarlehen aufnimmst, lohnt es sich, mögliche Alternativen zu prüfen. In einigen Fällen gibt es nämlich andere Finanzierungswege, die günstiger oder einfacher sein können:

• Klassische Hypothek (Erstrangiges Darlehen): Die naheliegendste Alternative ist, zu versuchen, den benötigten Betrag über eine Aufstockung Deines bestehenden Immobiliendarlehens zu finanzieren. Wenn Deine Bank bereit ist, Dir zusätzliches Geld zu leihen und dieses ggf. weiterhin erstrangig (durch Erhöhung der vorhandenen Grundschuld) einzutragen, bekommst Du in der Regel bessere Zinsen als bei einem Nachrangdarlehen. Allerdings machen Banken das meist nur, wenn die Beleihungsgrenze nicht überschritten wird und genügend Immobilienwert als Sicherheit da ist. Falls Du also noch Luft nach oben hast (z. B. weil der Wert der Immobilie gestiegen ist oder Du schon viel getilgt hast), frage zuerst Deine Bank, ob sie Deine Hypothek aufstockt. Das wäre im Grunde kein Nachrangdarlehen, sondern eine Erweiterung des ersten Ranges – und damit die günstigste Lösung.
• Zweites Baudarlehen (weiterer Hypothekenkredit): Sollte Deine erste Bank nicht mehr darlehensbereit sein, kannst Du prüfen, ob eine zweite Bank einen zusätzlichen Immobilienkredit vergibt. Das läuft dann faktisch auf ein Nachrangdarlehen hinaus, wird aber manchmal einfach als zweiter Immobilienkredit bezeichnet. Einige Kreditnehmer finanzieren z. B. ihren Hauskauf über zwei Darlehen bei unterschiedlichen Banken – eines deckt den Großteil (erstrangig), das andere einen kleineren Teil (nachrangig). Hierbei gelten die gleichen Mechanismen wie beim Nachrangdarlehen, aber es ist eine Option, falls eine Bank allein nicht die volle Summe stemmen will. Beachte aber: Zwei verschiedene Kreditgeber bedeuten auch zwei Verhandlungen, zwei Verträge und eventuell kompliziertere Abstimmungen (z. B. müssen beide der Rangverteilung im Grundbuch zustimmen).
• Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag: Für überschaubare Summen bieten viele Banken spezielle Modernisierungsdarlehen an, die unbesichert vergeben werden. Typischerweise sind Beträge bis zu 30.000 € oder sogar 50.000 € möglich, ohne dass eine Grundschuld eingetragen werden muss. Diese Kredite basieren auf Deiner Bonität (Einkommen, Schufa) und dem Eigentum an der Immobilie, werden aber wie normale Ratenkredite behandelt. Die Zinsen liegen meist etwas höher als bei grundbuchgesicherten Darlehen, aber Du sparst Dir die Notar- und Grundbuchkosten und die Abwicklung geht oft schneller. Wenn Dein Finanzierungsbedarf also in diesem Rahmen liegt, ist ein Modernisierungskredit eine attraktive Alternative zum Nachrangdarlehen. Beispiel: Du willst für 20.000 € das Bad renovieren – hierfür wäre ein unbesicherter Modernisierungskredit wahrscheinlich sinnvoller als ein Nachrangdarlehen, weil die Summe relativ klein ist.
• Privatkredit oder andere Kredite: Je nach Verwendungszweck kannst Du auch einen ganz normalen Ratenkredit (Privatkredit) in Betracht ziehen. Dies lohnt sich vor allem, wenn Du das Geld nicht in die Immobilie stecken wirst (denn dann bekommst Du eventuell keinen Modernisierungskredit) oder wenn die Summe sehr klein ist. Bei größeren Beträgen sind unbesicherte Kredite allerdings deutlich teurer als Nachrangdarlehen, weil der Bank dann jegliche Sicherheit fehlt. Ebenso könntest Du prüfen, ob z. B. ein KfW-Förderkredit für Dein Vorhaben in Frage kommt. Viele KfW-Kredite brauchen zwar eine durchleitende Bank, sind aber zinsgünstig und werden zusätzlich aufgenommen – im Grunde also auch Nachrangdarlehen, nur subventioniert.

Jede dieser Alternativen hat Vor- und Nachteile. Wichtig ist: Rechne genau durch, was Dich die jeweilige Lösung kostet (Zinsen, Gebühren) und wie aufwendig sie ist. Manchmal kann eine Kombination sinnvoll sein – z. B. ein Teil über einen Modernisierungskredit ohne Grundschuld und der Rest über ein kleines Nachrangdarlehen. Wenn Du unsicher bist, lass Dich von Deiner Bank oder einem Finanzberater beraten, um die für Deine Situation beste Lösung zu finden.

Zinssätze & Konditionen: Zinsen Hauskredite (nachrangig)

Das Zinsniveau ist einer der entscheidenden Faktoren bei der Entscheidung für oder gegen ein Nachrangdarlehen. Hier schauen wir uns an, welche Zinsen aktuell üblich sind, wie sie sich historisch entwickelt haben und welche Konditionen noch eine Rolle spielen.

Aktuelle Zinssätze für Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind in der Regel teurer als erstplatzierte Immobiliendarlehen. Wie viel teurer, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Typischerweise liegen die Zinssätze spürbar über den normalen Bauzinsen. Laut einem Ratgeber lagen die Angebote bei einigen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen zuletzt beispielsweise zwischen 4 % und 7 % pro Jahr – teils werden sogar zweistellige Renditen/Zinsen in Aussicht gestellt, vor allem bei riskanteren Projekten. Das sind jedoch eher Extremfälle aus Sicht von Anlegern. Für private Immobilienbesitzer, die ein Nachrangdarlehen von der Bank wollen, sind die Spannen etwas moderater, aber immer noch höher als die Bauzinsen für Erstrang-Darlehen.

Eine Faustregel: Nachrangzinsen liegen oft 0,5 bis 2,5 Prozentpunkte über den Zinsen eines vergleichbaren Erstrangdarlehens. Wie groß der Aufschlag genau ist, hängt von Deiner Bonität, der Höhe des Darlehens und dem Verhältnis zum Immobilienwert (Beleihungsauslauf) ab. Einige Banken beziffern den typischen Zinsaufschlag auf 0,3 bis 0,9 Prozentpunkte in normalen Fällen. Andere Beispiele zeigen sogar Unterschiede von 2–3 Prozentpunkten: Wird Dir etwa ein erster Baukredit zu 3,8 % angeboten, kann das Nachrangdarlehen bei 5,9 % liegen.

Aktuell (Stand 2025) bewegt sich das Zinsniveau für erstrangige Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung um etwa 3,5 % pro Jahr (bei 80 % Beleihung). Nachrangdarlehen für private Immobilienfinanzierungen liegen derzeit grob im Bereich 5 % bis 6 % und darüber. Angebote um 4,5 % gelten als günstig, während alles jenseits der 6–7 % bereits sehr teuer ist und nur in Ausnahmefällen sinnvoll sein dürfte. Die folgende Tabelle gibt eine beispielhafte Orientierung:

¹ Effektivzins 10 Jahre Zinsbindung, durchschnittlich am Jahresende.
² Übliche Zinsspanne für Nachrangdarlehen im jeweiligen Zinsumfeld (je nach Bonität und Anbieter).

Konditionen und Einflussfaktoren für den besten Zins

Marktübliche Spannbreiten: Die konkrete Zinsspanne für Nachrangdarlehen ist breit. Im Bankenumfeld (z. B. Nachrangdarlehen als Teil einer Baufinanzierung) bewegen wir uns häufig am unteren Ende des Aufschlags, vielleicht +0,5 % auf den normalen Bauzins. Im freien Markt oder bei spezialisierten Darlehen (z. B. via Vermittler oder Privatkredit) können es +2 % und mehr sein. Partiarische Darlehen oder hochriskante Nachrang-Investments liegen sogar noch höher, wie oben erwähnt (oft 6–10 %). Als groben Richtwert kannst Du aktuell ~5 % p. a. als mittleren Wert für ein klassisches Nachrangdarlehen annehmen.

Einflussfaktoren auf den Zinssatz:

• Bonität: Je besser Deine Kreditwürdigkeit (Einkommen, Schufa-Score, geringe sonstige Verbindlichkeiten), desto günstiger der Zins. Bei schlechter Bonität verlangen Kreditgeber Risikoaufschläge oder lehnen ab.
• Beleihungsquote: Wie hoch ist die Gesamtbelastung (Erstrang + Nachrang) im Verhältnis zum Immobilienwert? Je höher dieser Beleihungsauslauf, desto riskanter. Kredite, die weit über 80 % des Immobilienwertes hinausgehen, sind sehr teuer oder kaum zu bekommen.
• Kreditsumme: Sehr hohe Nachrangdarlehen können teurer sein, weil damit auch das absolute Verlustrisiko steigt. Andererseits geben manche Banken kleine Darlehen nur zu schlechteren Konditionen, weil der Aufwand pro Euro höher ist – das hängt vom Anbieter ab.
• Laufzeit/Zinsbindung: Eine längere Zinsbindung oder Laufzeit kann den Zins erhöhen, da die Planungssicherheit für Dich steigt und das Zinsänderungsrisiko für den Kreditgeber. Viele Nachrangdarlehen sind daher auf etwa 5–10 Jahre begrenzt. Wählst Du eine sehr kurze Laufzeit oder variable Verzinsung, könnte der Zinssatz etwas geringer sein (dafür hast Du dann das Refinanzierungsrisiko).
• Sicherheiten: Ein Nachrangdarlehen ist per Definition in der Sicherheit eingeschränkt (zweiter Rang). Manche Kreditgeber verlangen keine weiteren Sicherheiten. Andere könnten zusätzliche Sicherheiten schätzen, etwa eine Bürgschaft oder eine Versicherung. Wenn Du andere unbelastete Sicherheiten bieten kannst (z. B. eine zweite Immobilie oder Wertpapiere), kann der Kreditgeber eventuell auf den Zinsaufschlag verzichten oder ihn reduzieren – solche Konstellationen sind aber eher selten.

Konditionen im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen

Im Vergleich zu erstrangigen Hypotheken sind Nachrangdarlehen also fast immer teurer. Gegenüber normalen Ratenkrediten (ohne Grundbucheintrag) können Nachrangdarlehen jedoch günstiger sein, insbesondere in höheren Beträgen. Beispielsweise kann ein Nachrangdarlehen mit 5,5 % Zinssatz attraktiver sein als ein unbesicherter Kredit über dieselbe Summe zu 8 % oder mehr. Auch gegenüber Kreditkarten- oder Dispokreditzinsen (zweistellig) schneiden Nachrangdarlehen natürlich gut ab. Es ist also immer ein Abwägen: man vergleicht die Nachrang-Finanzierung mit der realistischen Alternativfinanzierung.

Details zur Rückzahlung

Wie läuft die Rückzahlung eines Nachrangdarlehens ab? Im Grunde ähnlich wie bei anderen Krediten, aber es gibt ein paar Besonderheiten, die Du kennen solltest:

• Laufzeiten: Nachrangdarlehen haben oft kürzere Laufzeiten als erste Hypothekendarlehen. Üblich sind Zeiträume zwischen fünf und zehn Jahren. Das hängt damit zusammen, dass Kreditgeber ihr Risiko nicht zu lange strecken wollen.
• Tilgungsmodalitäten: Viele Nachrangdarlehen werden als Annuitätendarlehen vergeben, d. h. Du zahlst monatlich eine feste Rate aus Zins und Tilgung. So ist am Ende der Laufzeit idealerweise alles getilgt. Es gibt aber auch Modelle, bei denen die Rückzahlung flexibler ist. Für Verbraucher sinnvoller ist meist die laufende Tilgung, um gar nicht erst eine große Schuldenlast am Ende vor sich herzuschieben. Prüfe im Vertrag, wie die Tilgung geregelt ist: feste Rate, endfällige Zahlung oder vielleicht auch variabel.
• Sicherheiten: Die zentrale Sicherheit ist die Grundschuld auf Deine Immobilie. Weitere Sicherheiten werden meistens nicht gestellt, denn gerade der Verzicht auf volle Besicherung zeichnet ein Nachrangdarlehen aus. Dennoch: Solltest Du andere Sicherheiten anbieten können (z. B. Bürgschaften, zweite Immobilien oder Wertpapierdepots), kannst Du das ins Gespräch bringen – eventuell verbessert es die Konditionen oder erhöht Deine Chancen auf Bewilligung.
• Rückzahlungsvarianten: Einige Nachrangdarlehen erlauben Sondertilgungen ohne Gebühren, was Dir Flexibilität gibt, schneller schuldenfrei zu werden. Gerade weil die Zinsen hoch sind, solltest Du diese Möglichkeit nutzen, falls z. B. mal Geld übrig ist.

Im Privatkundengeschäft sind endfällige Konstellationen selten, die meisten Nachrangdarlehen werden als Annuität mit kurzer Zinsbindung vergeben. Nach Ablauf der Zinsbindung kannst Du die Restschuld entweder vollständig tilgen oder Du musst eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

Pro & Contra: Vorteile und Nachteile eines Nachrangdarlehens

Wie bei jeder Finanzierung gilt es, Nutzen und Risiken gegeneinander abzuwägen. Hier sind die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Nachrangdarlehens auf einen Blick:

Besonderheiten partiarischer Nachrangdarlehen

Im bisherigen Ratgeber sind wir vor allem von klassischen Nachrangdarlehen mit festem Zins und Rate ausgegangen. Nun schauen wir uns noch die partiarischen Nachrangdarlehen an – diese speziellen Darlehen verdienen ein eigenes Kapitel, auch wenn sie für private Immobilienfinanzierungen selten relevant sind.

Definition: Partiarisch heißt so viel wie teilhabend. Bei einem partiarischen Darlehen vereinbarst Du mit dem Darlehensgeber, dass seine Rückzahlung vom Erfolg Deines Projekts abhängig gemacht wird. Konkret erhält der Geldgeber einen Anteil am Gewinn oder am Umsatz, manchmal auch am Wertzuwachs oder Erlös beim Verkauf.

Gewinnbeteiligung statt fester Zins: Der wichtigste Unterschied ist also, dass kein fester Zins gezahlt werden muss. Stattdessen hängt die Rendite des Geldgebers vom Erfolg ab. Viele Crowdfunding-Plattformen nutzen solche Konstrukte.

Rang und Risiko: Partiarische Darlehen sind fast immer Nachrangdarlehen, denn die Geldgeber akzeptieren im Risiko ganz hinten zu stehen, da sie ja auch überproportional vom Erfolg profitieren sollen. Im Insolvenzfall sind diese Darlehen sogar nachrangiger als normale Nachrangdarlehen, was das Risiko eines Totalverlusts für den Geldgeber stark erhöht.

Einsatzbereiche: Für Verbraucher sind partiarische Nachrangdarlehen vor allem im Crowdinvesting sichtbar. Für private Immobilienfinanzierungen spielen sie kaum eine Rolle.

Vor- und Nachteile (aus Sicht des Darlehensnehmers): Keine oder geringe laufende Zinszahlung, dafür Gewinnbeteiligung. Das kann helfen, Liquidität zu schonen. Andererseits gibst Du einen Teil des Erfolgs ab, und es ist schwierig, überhaupt jemanden zu finden, der sich auf so ein Modell einlässt, wenn Du kein attraktives Projekt hast.

Antragsprozess & Voraussetzungen für Eigentümer

Wie erhält man ein Nachrangdarlehen? Der Antragsprozess ähnelt im Wesentlichen dem einer üblichen Baufinanzierung oder eines Ratenkredits, mit einigen zusätzlichen Aspekten aufgrund der Nachrangigkeit. Hier ein Überblick:

1. Bonitätsprüfung: Es gibt eine gründliche Prüfung Deiner Kreditwürdigkeit (SCHUFA-Check, Einkommen etc.). Gerade wegen des höheren Risikos sind die Anforderungen an Deine Bonität eher höher als bei einem normalen Kredit.

2. Unterlagen und Nachweise: Du musst im Allgemeinen folgende Dokumente bereitstellen:

• Gehaltsnachweise/Steuerbescheide
• Informationen zur Immobilie (Grundbuchauszug, Wertgutachten)
• Nachweise zum Verwendungszweck (z. B. Kostenvoranschläge bei Modernisierung)
• Selbstauskunft über Deine Ausgaben und sonstigen Kredite

3. Eintragung der Grundschuld: Bei Zusage wird eine nachrangige Grundschuld am Objekt bestellt, wofür Du zum Notar musst. Die Kosten dafür trägst Du (Notar, Grundbuchamt).

4. Vertrag und Auszahlung: Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrags und Klärung aller Formalitäten wird das Geld ausgezahlt.

Voraussetzungen im Überblick:

• Du bist Eigentümer der Immobilie.
• Ausreichende Beleihungsgrenze und guter Immobilienwert.
• Stabile Bonität (gutes Einkommen, saubere SCHUFA).
• Zweckgebundenheit bei Modernisierungskrediten evtl. notwendig.

Kosten und Gebühren: Achtung auf Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Wertermittlungsgebühren und eventuelle Bearbeitungsgebühren oder Provisionen.

Bearbeitungszeit: Rechne mit einigen Tagen bis wenigen Wochen, abhängig von Deiner Vorbereitung (Vollständigkeit der Unterlagen) und dem Prozess bei der Bank.

Erfahrungen & Tipps, damit es mit der Auszahlung klappt

• Vergleiche mehrere Angebote: Die Konditionen können stark variieren. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied spart viel Geld.
• Achte auf versteckte Kosten: Effektivzins, Gebühren, Notar- und Grundbuchkosten genau einkalkulieren.
• Verhandle die Rangfolge: Manchmal kann eine bereits eingetragene, aber nicht ausgeschöpfte Grundschuld genutzt werden, um den Rang zu sichern.
• Realistisch bleiben beim Kreditbetrag: Nimm nur so viel auf, wie Du wirklich brauchst. Höhere Kredite = mehr Zinsen.
• Dokumentiere Wertsteigerungen: Bei Sanierungen oder Umbauten, um später ggf. günstigere Konditionen zu bekommen.
• Augen auf bei sehr hohen Zinsen: Wenn Dir >8 % angeboten wird, ist Vorsicht angesagt – unbedingt Alternativen prüfen.
• Vertragsdetails prüfen (Rangrücktritt & Co.): Gerade bei privaten Darlehen oder Crowdfunding-Verträgen sind die Klauseln teils komplex.
• Kommunikation mit dem Erstkredit-Geber: Informiere Deine erste Bank frühzeitig, um Vertragsverstöße zu vermeiden.
• Nachrangdarlehen als Eigenkapital nicht überschätzen: Es bleibt geliehenes Geld, das zurückgezahlt werden muss.

Häufige Fragen für Immobilienbesitzer